On parle, depuis les années 90, d’un concept de coût global de bâtiment. Entièrement différent du coût à l’achat de ce dernier, le coût global prend en compte tous les frais liés à l’entièreté du cycle de vie du bâtiment, c’est-à-dire à la construction du bâtiment, mais également ceux liés à son entretien, à sa durée de vie, ainsi qu’à sa démolition. Aussi, le coût global est dorénavant un critère de choix fondamental pour les maîtres d’ouvrage.
Le coût global : la phase de conception
Dans le cycle de vie d’un bâtiment, la phase de conception correspond à la période de mise sur plan et de construction du bâtiment. On part de l’idée du bâtiment pour arriver à la livraison de la construction. Le coût de cette phase du cycle de vie du bâtiment comprend alors les frais liés à la conception sur plans du bâtiment, aux travaux d’ingénierie nécessaires pour le mettre sur pied, aux matériaux utilisés pour le construire et à la main d’œuvre nécessaire pour le façonner.
Mais comment optimiser le coût global dès la phase de conception ?
Utiliser des matériaux durables
Pour optimiser le coût global lors de la phase de conception, on pensera à utiliser des matériaux durables, qui n’auront pas besoin d’être remplacés sur le court ou moyen terme. Si l’on achète des produits bon marché, le coût de conception sera plus faible, mais le coût global, si l’on regarde tout le cycle de vie du bâtiment, sera finalement plus élevé, puisqu’il faudra remplacer lesdits matériaux, en acheter de nouveaux et régler la main d’œuvre pour les faire changer, il s’agit donc d’un mauvais calcul compte tenu de la maintenance ou de la réfection.
Utiliser des matériaux écologiques
Pour optimiser le coût global du cycle de vie du bâtiment, on pensera également à doter le bâtiment de matériaux écologiques, qui sont plutôt passifs quant à l’énergie et ne nécessitent pas trop de chauffage l’hiver et de climatisation l’été. De même, il serait idéal que ces matériaux ne produisent pas de gaz à effet de serre.
Penser aux détails pratiques
On pense déjà, lors de la phase de conception, à faire en sorte que les matériaux puissent être renouvelés, réparés ou modifiés facilement, de sorte que l’entretien lors du cycle de vie du bâtiment n’engendre pas de coûts exorbitants.
Penser aux matériaux adaptés
Enfin, il est important de bien réfléchir aux matériaux qui seront utilisés pour la construction du bâtiment. Prenons l’exemple des joints de dilatation. Si le joint de dilatation n’est pas adapté aux mouvements thermiques et éventuellement sismiques du bâtiment, des frais de réfection (nouveaux joints et nouveau revêtement) seront inévitablement à prévoir à terme, augmentant ainsi le coût global du cycle de vie du bâtiment.
Cycle de vie du bâtiment : la phase d’utilisation
La phase d’utilisation correspond, dans le cycle de vie du bâtiment, à la vie du bâtiment. C’est la phase suivant la conception et celle précédant la destruction. En principe, c’est la phase la plus longue et la plus importante du cycle de vie du bâtiment, c’est pourquoi il convient d’optimiser son utilisation afin de rentabiliser au maximum cette partie du coût global.
Comment optimiser le coût global lors de la phase d’utilisation ?
Prendre garde à la consommation énergétique
Pour ne pas trop consommer et faire de votre bâtiment une construction durable, pensez, lors de la phase de conception, ou a posteriori, à construire avec des matériaux qui permettront une consommation énergétique relativement faible tout le long du cycle de vie du bâtiment. Par exemple, on pense aux panneaux solaires, aux vitres thermiques, aux isolants ad hoc selon la région et la nature du bâtiment (RT 2012)… Tout cela vient compléter les principes de base pour optimiser la consommation d’énergie d’une construction : une orientation sud, des espaces de vie orientés ouest, etc.
Rénover intelligemment
Qu’il s’agisse de travaux esthétiques ou de réparations lors du cycle de vie du bâtiment, il convient de penser à l’avenir lors du choix des matériaux et de leur disposition. Certaines décorations dites « tendance » ont du mal à perdurer dans le temps, alors qu’un style plus classique s’adaptera plus facilement sur une période allant de 10 à 20 ans. Les rénovations esthétiques sont également incluses dans le coût global du cycle de vie du bâtiment.
Faire attention aux externalités
Ce que l’on désigne par « externalités » dans le cycle de vie du bâtiment désignent les facteurs impactés par la structure et la conception matérielle du bâtiment, du point de vue de l’impact environnemental et du point de vue de ses occupants. Ainsi, la qualité de l’air ou les émissions de gaz à effet de serre sont des externalités, tout comme l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, le traitement des déchets propre au bâtiment ou encore la connexion aux transports en commun. Les externalités sont induites par la conception du bâtiment et impactent fortement les dépenses qui y sont liées tout au long du cycle de vie du bâtiment.
Par exemple, il faudra prévoir l’installation d’une rampe pour les fauteuils roulants et la création d’un local poubelle si le bâtiment n’en était pas pourvu au départ. La valeur du bâtiment dans le cas d’une proposition à la location ou à la vente est également concernée. Aussi, la proximité d’une station de métro ou de bus ou la capacité d’une structure à être passive d’un point de vue énergétique font augmenter son prix, par exemple.
Anticiper les sinistres
Les sinistres sont l’un des postes de dépenses les plus importants dans le cycle de vie d’un bâtiment. Les malfaçons et les vices de construction mettent à mal la structure et la conception du bâtiment et favorisent les sinistres. Aussi, il s’agit d’anticiper les problèmes pouvant découler de la conception pour qu’ils n’arrivent pas.
Comment faire ? S’entourer des bons professionnels en privilégiant la qualité et le professionnalisme à la tarification et en réalisant plusieurs devis afin de connaître les différentes options d’exécution.
Par exemple, si l’on recherche un carreleur pour sa salle de bains, on choisira un carreleur-étancheur, plus avisé en termes de problématiques d’étanchéité. Également, si l’on habite en zone à risque sismique, on pensera à apposer des joints sismiques qui évitent les fissures et autres dégâts dus aux mouvements extrêmes du bâtiment. Investir dans des couvre-joints parasismiques est dérisoire comparé aux coûts d’un immeuble ou même des réparations imposées par les dégradations.
Le coût global : la phase de démolition
Enfin, après la « naissance » et la « vie » du bâtiment, le cycle de vie d’un bâtiment prend également en compte la « mort » de celui-ci, c’est-à-dire sa démolition. Les frais de démolition du bâtiment sont donc compris dans le coût global.
Il existe effectivement plusieurs manières de démolir un bâtiment, notamment concernant la gestion des déchets et le recyclage des matériaux. D’ailleurs, ce dernier peut également être anticipé lors de la conception et du choix desdits matériaux. Les matériaux recyclables seront plus facilement éliminés que les matériaux non recyclables et permettront d’économiser sur la phase de démolition, affectant ainsi le cycle de vie du bâtiment et son coût global.
Le cycle de vie du bâtiment et son coût global prennent ainsi en compte sa conception, sa pérennité et sa destruction. Chaque poste dispose de problématiques particulières qui permettent d’anticiper le futur du bâtiment et donc, les futurs postes de dépenses. Il est possible de calculer le coût global d’un bâtiment ici.